“房产买卖型”让与担保的裁判规则和实务要点

文｜柯鹏程律师

温榆芯实习律师

广东智者律师事务所

引言

在我国民间借贷市场中，随着产业融资需求日益膨胀，产生“以房产买卖担保借贷关系”的交易模式，交易双方常以不动产为交易对象，在买卖合同中约定将担保标的物的所有权移转于债权人，以担保债务人届期清偿债务，理论界及部分司法裁判主张其为不动产让与担保，该行为通常的外在法律形式是双方的房屋买卖法律关系，而隐藏的法律形式则为一种担保关系。

法律规定

一、《全国法院民商事审判工作会议纪要(九民纪要)》

第71条【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

二、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定(2020第二次修正)》

第23条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

实务案例

一、岑巩县德意房地产开发有限责任公司杨竣杰民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

案号：再审：（2020）最高法民申 2155 号/二审：（2017）黔民终 1026 号

二、潼关县鑫龙投资有限责任公司,渭南市华州区鸿力房地产开发有限公司与吴应波,薛建立,等民间借贷纠纷二审民事判决书

案号：二审：（2020）陕民终848号 /一审：（2019）陕05民初6号

三、朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷

案号：（2011）民提字第344号

四、张汉明、广州市泰和房地产开发有限公司合同纠纷二审民事裁定书

案号：二审：（2020）粤01民终15403号/一审：（2018）粤0105民初15198号

裁判规则

1、“房产买卖型”让与担保的法律实质

买卖型让与担保的法律关系是以民间借贷法律关系为基础，即有真实的债权债务关系存在，同时并不否定买卖合同法律关系的存在。因此法院在审理时也基本适用民间借贷的相关规定。“房产买卖型”让与担保的目的是通过房屋买卖合同实现借款合同的担保，其实质是一种物的担保，起诉时需要以民间借贷为案由进行起诉。

（关联案例：实务案例一、二、三、四）

2、“房产买卖型”让与担保在实践中的要点主要为是否发生物权变动。

（1）让与担保发生物权变动

在实施让与担保的时候，债务人将商品房所有权转移到债权人名下，在债务人清偿债务时，债务人可以要求过户回转，否则，债务人丧失所有权回转的请求权。债权人有权将担保的财产进行变卖，在清偿债务后，将剩余款项返还给债务人。

让与担保发生物权变动的情况下，债权人对债务人用以担保的财产具有优先受偿权。

（2）让与担保不发生物权变动

在实践中存在大量借贷双方借款的同时签订相应的房屋买卖合同，但由于房屋未办理预售或者未具备过户条件等原因没有进行过户。在司法实践中，双方仅签订合同，但没有进行过户的，让与担保依然成立，在债务人未能清偿主债务时，债权人依旧有权主张对让与担保的标的物进行拍卖以清偿债务，但此时债权人对担保物没有优先受偿权。

（关联案例：实务案例一、二）

3、“房产买卖型”让与担保的诉讼时效

针对担保时效和担保范围，大部分法院在司法判定中认为买卖型让与担保可参照适用不动产抵押权行使期间的规定，即主债务履行的诉讼时效。

（关联案例：实务案例一、二）

4、公司在实施“房产买卖型”让与担保时，并不会因为没有股东会决议而无效。针对责任承担，可能涉及公司对外担保效力的，法院虽未明确是否适用于《公司法》相关规定，但法院会基于维护交易安全及交易效率的考量，对未经股东会决议的让与担保效力予以确认。

（关联案例：实务案例一）

实务要点

“房产买卖型”让与担保实际属于“买卖型担保”的一个分支。而在分析具体的“买卖型担保”时，需首先进行区分以明确其对债权人产生的法律后果，区分的标准为债务人是否将担保标的物的所有权移转登记于债权人，若当事人间履行登记公示程序，“买卖型担保”则与不动产让与担保模式契合，此处的登记公示程序不仅包括不动产的过户登记，亦可扩大至预告登记、备案登记;若当事人间没有履行登记公示程序，“买卖型担保”则属于代物清偿预约(纯债的关系)。

而在实务中需要注意的方面主要是在：

1、需审查设立让与担保时的房产的第三方权利状态，需没有查封状态；

2、可订立书面让与担保合同或者在借款协议中具体约定让与担保的履行规则；

3、双方就签订的相关房屋买卖合同应该进行登记公示程序以获得相关担保房产的优先受偿权；

4、对于担保人而言，应该在清偿债务后及时以书面的方式解除相关房屋买卖合同乃至要求所有权回转。

结语

近年来，由于房地产市场的不景气以及银行贷款的收紧，房地产企业增加了多种融资方式，与民间资本的交流也日趋频繁。而让与担保、以物抵债、以及第三人债务加入等担保手段及清偿方式则常见于相应的融资场景中。据此，我们也将依据自身实务经验，推出一系列文章，以鉴别各种融资手段的法律实务差别，给企业家更多的参考和帮助。

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