《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》全面解读

2023年4月20日，为明确商品房已售逾期难交付而引发的相关纠纷中的商品房消费者权利保护问题，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称“批复”）正式施行。

批复的内容主要涵盖三个方面：

1、延续《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释〔2002〕16号】的精神，确认了商品房消费者、工程承包人、抵押权人的优先权顺位；

2、明确了对以居住为目的的商品房消费者的交付请求权的保护人群既包括了全款支付的权利人，也包括虽然只支付了部分价款，但是一审法庭辩论终结前能够支付完剩余价款的权利人；

3、首次提出了商品房消费者的价款返还请求权的优先权顺位优先于工程款和抵押权，且明确了其适用的前提在于房屋“烂尾”。

结合批复原文以及关联法律法规和案例，

笔者对批复做如下分析和解读：

我国对商品房消费者权利保护的法规历史沿革

1、“商品房消费者优先权”制度首见于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释〔2002〕16号】（目前已经废止），该批复第二条最早规定了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。

2、2005年,最高人民法院在《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》中明确:“已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释”。

3、2014年，最高院在《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》【[2014]执他宇第23、24号】明确了多项制度：其一，交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权优先于承包人的建设工程价款优先权和抵押权人的抵押权。其二，破产程序中《旧批复》关于优先保护商品房买受人权利的规定也应予以适用。其三，执行程序中应通过参与分配程序实现商品房买受人优先受偿。

4、2015年，最高人民法院在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2015〕10号】（下称“《执行异议复议规定》”，该规定于2021年1月1日实施修正版本）。该规定第二十九条明确了商品房消费者对于房屋交付请求权排除执行的三个构成要件，既查封前签订合法有效的书面合同、房屋系用于居住并且名下无其他用于居住的房屋、已支付价款超过合同价款的50%。

5、在破产案件中的适用方面，《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》（粤高法发〔2019〕6 号）第一百一十二条【生存权的保护】的规定：破产案件受理前债务人出售商品房，符合查封前签订书面合同、居住目的且无其他用于居住的房屋以及支付价款超过百分之五十等要件且房屋具备过户条件的，买受人可以将剩余价款交付给管理人并要求管理人协助办理过户手续；破产程序终结前，房屋不具备过户条件的，买受人可以就变价款行使优先受偿权。

对批复涉及的具体概念的理解

（一）公司能否认定为“商品房消费者”。

从购房人主体上看，自然人可以成为商品房消费者并无争议，但对法人或者其他组织能否成为消费者存在争议。有观点认为，如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，可以认定其为消费者。（见于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》P432）。

（二）如何认定“以居住为目的”。

1、规划用途为办公是否影响居住目的的认定？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》P433，这里的“用于居住”应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。

同时，依据司法实践，房屋是否具备居住功能，与规划用途并无直接对应关系，应该从房屋本身的设计是否满足居住需求以及具体交易习惯和常理判断。因此，规划用途为办公不会直接影响房屋居住用途的判定，应结合实际情况进行举证。

2、是否需要同时满足名下无其他可居住房屋？

参照《执行异议复议规定》第29条“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）的规定等，具体认定标准为：①主体范围：买受人、实行夫妻共同财产制的配偶以及未成年子女作一并考虑；②地域范围：在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；③面积范围：虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的（未超过一般人均居住面积）。

因此，从举证上考虑，对于居住目的的举证，仍然应该同时贴合名下无其他可居住的房屋。

（三）如何理解“交付请求权”？

这里的“交付请求权”，应不该简单的理解其为对于房屋占有状态的转移请求权，而应为买受人的物权期待权。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》等文件和司法实践的精神，商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，该种权利即为物权期待权。

对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。

（四）如何正确理解第三条规定的“价款返还请求权”的优先权？

首先，其具备适用的前提条件，即房屋不能交付且无实际交付可能。此情形下，购房者的价款返还请求权才优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。反之，若房地产开发企业能交付房屋但严重迟延交付的情形下，商品房消费者以开发商违约解除购房合同，其价款返还请求权劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权。

其次，对于“房屋不能交付无实际交付可能”的认定和举证，在商品房交易中，商品房消费者作为合同订立的弱势一方，对于房屋的交付可能并不具备预见性，也存在举证能力不足的情况，同时，商品房消费者的生存权利具有急迫性，在开发商长期逾期交楼的情况下，其面临可能的贷款利息、额外的租赁费用等损失。因此，在该种情况下，笔者认为，只要证明开发商逾期竣工、逾期交付等超过一定期限，那么此时开发商应该举证其具有期限内纾困或者交付可能，否则，应该认定为房屋不能交付且无实际交付可能；

再者，此条中的“价款”应不包含购房贷款，应是指商品房消费者的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年）第二十一条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”此时，房地产开发企业应当将购房贷款返还给担保权人，将购房款返还给商品房消费者。

最后，该条款跟第二条对比，去除了“以居住为目的”的前提条件，因此其适用的范围应该也包括了商铺、办公楼等投资性商品房。究其根源，其解决的还是商品房消费者购买期房，但是房屋未能建成的情况下的权利保护。该条款为烂尾楼的问题解决提出了一个明确的司法指引。

批复在实践中的主要适用

1、适用于民事诉讼程序

在商品房消费者要求交付和办证的民事案件中，可依据房屋的实际情况，以及是否具备办证可能提出相应的诉讼请求。在实践中的争议在于可否要求涂销抵押登记，实践中这类案件比较少，但在批复出台的背景下，相信涂销抵押登记的诉讼请求得到支持的可能性比较高，主要在于，明确了具体优先权顺位的前提下，抵押权客体已经无法实现，保留登记的意义不大，同时也不可能带押过户改变抵押人主体，增加消费者负担。

2、适用于执行异议程序

无论是抵押权人实现抵押权亦或者其他债权人查封开发商财产，作为抵押物实际买受人的商品房消费者应该提出执行异议及执行异议之诉。理由在于，首先，避免涉案房屋被列入执行财产，保护买受人自身财产权利；其次，在执行异议过程中可以确认自身对涉案房屋的交付请求权（物权期待权），并在之后寻求确权。

3、适用于破产程序

在开发商因资不抵债进入破产程序中，在房屋已经竣工具备交付条件的情况下，可以要求开发商和管理人交付房屋；在房屋已经具备办证条件的情况下，可以要求开发商和管理人协助办证；在房屋不具备交付可能的情况下，可以要求开发商和管理人优先返还购房价款；在购房合同被管理人解除的情况下，可以要求开发商和管理人继续履行合同。依据不同的现实情况，采取不同的诉讼策略。

结语

在《批复》聚焦对商品房消费者的保护之外，还必须看到，现实生产经营消费活动中，除商品房消费者之外，针对房屋还存在其他形式的交易活动和主体。例如存量房买卖、公司购买的投资性房屋，乃至大量的以房抵债活动等。对这类房产的保护，事先的审查尽调、具体合同的拟定以及具体他项权利的设定等都非常重要。

以笔者经办的以房抵债案件为例，对基础债务关系、抵债房屋本身、抵债主体等的审查都直接关系到以房抵债法律关系的合法有效性。

同时，针对一般买受人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条也针对无过错买受人的物权期待权做出了规定，赋予了其排除执行的效力。

而相关房屋买卖合同更是买卖双方意思表示的体现，基于意思自治原则，在某些案件中，基于合同继续履行请求权的行使，也能够很好的保护买受人的权利。

简而言之，具体案件具体分析，但最重要的还是需要依据具体法律规定和司法实践，结合具体案件事实，考虑到政治效果、社会效果、法律效果三者的有机统一，从而制定行而有效的诉讼策略以维护当事人的合法权益。